ההתחדשות העירונית נועדה בראש ובראשונה לחזק מבנים במדינת ישראל מפני רעידות אדמה ופגיעות טילים. עיקר הסיכון הסיסמי של רעידות האדמה במדינת ישראל נמצא בקו השבר הסורי – אפריקאי אשר נמצא במזרח המדינה, החל מהר החרמון, דרך אזור ים המלח ובקעת ירדן ועד אילת. כמו כן, האזורים בעלי הפוטנציאל הגבוה ביותר לנזקי טילים במקרה של מלחמה, נמצאים בגבולות הצפון והדרום של מדינת ישראל.
על אף האמור ועל אף ייעודה המוצהר של ההתחדשות העירונית, עיקר האזורים בהם יצאו לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית הם דווקא באזורי המרכז ובדגש על ת"א, הסיבה לכך נעוצה במונח "ערכי קרקע", ונסביר: ערך קרקע הוא למעשה שווי הקרקע ליחידת דיור. בעוד שעלויות הבניה אינן משתנות מהותית בין אזור לאזור בארץ, הרי שערכי קרקע באזורים מסוימים עלולים להיות קטנים או גדולים עד פי 20 מבאזורים אחרים במדינת ישראל. כך לדוגמא ערכי הקרקע בצפון ובדרום המדינה ב"פריפרייה" נמוכים משמעותית מערכי הקרקע במרכז תל אביב. שווי ערך הקרקע נגזר למעשה משווי המחיר הפוטנציאלי של הדירות באותו אזור.
בהינתן שמדינת ישראל הטילה את משימת ההתחדשות העירונית על השוק הפרטי ע"י יצירת מודל שהתמריץ הסופי הינו רווח כלכלי, הרי שהנחת המוצא היא כי יזמים ימשיכו לבצע את הפרויקטים באזורים בעלי ערכי קרקע גבוהים שהכדאיות הכלכלית בהם היא הגבוהה ביותר, דבר שיגרום לפריפריה להמשיך להישאר מאחור על אך הצורך החיוני בחיזוק ומיגון המבנים שם.
המדינה יכולה וצריכה להתערב ב"כשל השוק" שנוצר בתחום ההתחדשות העירונית בפריפריה, כך למשל מדינת ישראל יכולה לייצר מודל שיקנה זכויות בניה באופן דיפרנציאלי, כאשר הערים בהן נדרש החיזוק ברמה הגבוהה ביותר יקבלו יותר זכויות בניה ביחס לערים אחרות, דבר שיעלה את ערכי הקרקע ואת הכדאיות הכלכלית במקומות אלו. בנוסף המדינה צריכה להקצות משאבים לתמרץ רשויות מקומיות בפריפריה לביצוע התחדשות עירונית בשטחן ע"י מענקים, חלף היטל השבחה, סבסוד פיתוח ובניית שירותים ציבוריים ועוד.
אלון קנינגר, עו"ד
מנהל שיווק ופיתוח עסקי
