אחד מתנאי הסף הקריטיים לקיומו ויציאתו לפועל של פרויקט להתחדשות עירונית הינו עמידה במבחן כלכלי שתכליתו הוא אומדן הרווחיות של הפרויקט.
בדרך כלל, כאשר פרויקט מגיע לשולחנו של יזם למתן הצעה לקידום פרויקט של התחדשות עירונית, בשלב הראשון על היזם לערוך ניתוח זכויות תכנוני, במסגרתו יבחן היזם את כמות ומאפייני זכויות הבניה במגרש, בין היתר יתחשב היזם במיקום המגרש, גודלו, התב"ע (תוכנית הבניין עיר) הקיימת ועוד. נהוג כי בשלבים מתקדמים של הבחינה, ניתוח הזכויות הנ"ל מבוצע על ידי אדריכל שמנוסה באזור הפרויקט ויש לו הכרות וניסיון עם הרשות המקומית הרלוונטית.
בשלב השני, היזם יערוך ניתוח כלכלי על בסיס הנתונים שהתקבלו בניתוח הזכויות התכנוני כמפורט לעיל. באופן כללי, על היזם לחשב את ההכנסות של הפרויקט על בסיס מחירי המכירה באותו אזור במכפלת השטח שיוותר ליזם בפרויקט. במקביל, על היזם לחשב את ההוצאות בפרויקט, כאשר מקובל לסווג את ההוצאות ל3 סוגים שונים: 1- הוצאות ישירות (עלויות בניה ישירות) כגון ביצוע הבניה, פיתוח, חפירת מרתפים וכו' 2- הוצאות עקיפות כגון: עלויות מימון, שכר יועצים, מנהלה, אגרות רישוי ועוד. 3- הוצאות הקשורות בדיירים כגון: תשלומי דמי שכירות בתקופת הבניה, ערבויות, עו"ד דיירים מפקח דיירם ועוד.
רצוי כי בשלב הניתוח הכלכלי יערוך היזם בדיקות מקיפות וייעזר באנשי מקצוע מתאימים כגון, יועצי מס, מהנדסים, שמאים וכו' על מנת לעמוד את ההוצאות המדויקות בפרויקט. בסיום הבדיקה יקבל היזם את רווחיות הפרויקט שהיא בעצם אחוז הרווח לעלות.
בסיום הבדיקה יוכל היזם לקבל את החלטותיו לגבי הפרויקט, האם ירצה להתקדם ולתת הצעה לביצוע וכן מה תכלול ההצעה, לחילופין לקבוע כי אין לפרויקט היתכנות כלכלית. כאן המקום לציין שבדיקה מדוקדקת של ההתכנות הכלכלית הינה קריטית להמשך ההליך, שכן היזם יפגוש את הבחינה הכלכלית בשנית בשלב ההתקשרות עם הגורם המממן בפרויקט, שלב הידוע בשם "דוח 0". יזם שלא ערך בדיקות קפדניות (ושמרניות) עלול להיקלע למצב שאף גורם מממן לא יאשר לו ליווי פיננסי לפרויקט דבר שיעמיד את הפרויקט בסכנה שכלל לא יצא אל הפועל.
אלון קנינגר, עו"ד
מנהל שיווק ופיתוח עסקי
אגם שביט
